Крайнее соблюдение законности может оказаться крайним беззаконием
Теренций

Написать данную статью меня сподвигла проблема, с которой сталкиваются многие наши граждане при попытке распорядиться своими земельными долями в ранее учтенном земельном участке, находящемся в коллективной собственности. Для выдела земельной доли из коллективной собственности в натуре им в первую очередь необходимо снять земельный участок с государственного кадастрового учета. Данную услугу оказывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр). Обращаясь в Росреестр, собственники получают отказ в связи с отсутствием законодательного регулирования процедуры снятия с государственного кадастрового учета ранее учтенных земельных участков.

Обжалование отказа Росреестра и другие попытки снятия с государственного кадастрового учета ранее учтенных земельных участков в судебном порядке также не приносят успешных результатов: суды общей юрисдикции (определение Пермского краевого суда от 28 марта 2012 г. по делу № 33-2258) и арбитражные суды (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 сентября 2013 г. по делу № А32-4813/2013, апелляционное определение Ростовского областного суда от 16 августа 2012 г. по делу № 33-9434/12) отказывают в удовлетворении исковых требований.

В итоге граждане оказываются в безвыходной ситуации: они не могу зарегистрировать право общей долевой собственности и выделить принадлежащие им доли в натуре, определить границы своих земельных участков и поставить их на кадастровый учет.

Главная цель статьи заключается в поиске выхода из сложившейся ситуации.

Статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предусматривает право участника долевой собственности на выдел своей доли из общего имущества.

К ранее учтенным земельным участкам относятся объекты недвижимости, которые прошли государственный кадастровый учет до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о государственном кадастре недвижимости) (до 1 марта 2008 г.) или в переходный период его применения (до 1 января 2013 г.) с учетом особенностей, предусмотренных ст. 43 данного закона. Сведения о ранее учтенных земельных участках включаются в разделы государственного кадастра недвижимости.

Ранее указывалось, что Росреестр и суды довольно индифферентно относятся к отсутствию у коллективных собственников права распоряжаться своей земельной долей. 

При отказе госорганы обеих ветвей власти руководствуются ч. 2 ст. 25 Закона о государственном кадастре недвижимости, согласно которой орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными ст. 24 настоящего Закона особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.

Части 4 и 5 ст. 24 Закона о государственном кадастре недвижимости предусматривают возможность исключения сведений из государственного кадастра недвижимости только в отношении земельных участков, носящих временных характер.

В итоге чиновники используют оппортунистический подход и делают вывод об отсутствии оснований для снятия земельного участка с государственного кадастрового учета, поскольку земельный участок не является временным и преобразуемым объектом недвижимости.

Понятно, что Росреестр не имеет дискреционных полномочий, однако для судов данная ситуация — questa vexata.

Экстраординарное решение было вынесено Оренбургским областным судом. Фабула дела заключалась в том, что в сентябре 2011 г. собственники паевой земли сельскохозяйственного назначения провели общее собрание, где единогласно приняли решение о снятии земельного участка единого землепользования с государственного кадастрового учета с целью выдела земельных участков в счет своих долей. Из правоустанавливающих документов собственники имели свидетельства на право общей долевой собственности, выданные Администрацией Оренбургского района в 1994 г., запись об этом значилась в государственном кадастре недвижимости. В 2007 г. земельный участок был поставлен на кадастровый учет, государственная регистрация права не проводилась. В дальнейшем один из многочисленных собственников паевой земли обратился в Росреестр с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, поскольку это является одним из необходимых условий при выделении земельного участка в счет своей земельной доли. Росреестр отказал в снятии земельного участка с учета и рекомендовал предоставить решение суда о снятии данного земельного участка с государственного кадастрового учета. Обратившемуся в суд с иском о снятии с государственного кадастрового учета ранее учтенного земельного участка истцу было отказано в удовлетворении иска по схожим с Росреестром мотивам. В дальнейшем это решение было успешно обжаловано.

В данном деле суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства спора, дал оценку законодательству, регулирующему порядок снятия с государственного кадастрового учета земельных участков, и сделал вывод о наличии пробела в законодательстве.

Согласно ч. 1 ст. 6 ГК РФ, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

С учетом этого суд применил по аналогии закона ч. 2 ст. 25 Закона о государственном кадастре недвижимости и абсолютно обоснованно отменил решение первой инстанции и вынес по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Приведу важные текстуальные выдержки из определения Оренбургского областного суда от 31 мая 2012 г. делу № 33-2338/2012, раскрывающие суть проблемы, которой посвящена данная статья:

«…отсутствие установленного законом порядка снятия с кадастрового учета ранее учтенных земельных участков представляет собой пробел правового регулирования и не должно препятствовать участникам гражданского оборота в реализации их законных прав на принадлежащие им земельные участки. <…>, в данном случае имеет место законодательный пробел, который при отсутствии прямого запрета, а также при отсутствии иных способов разрешения указанной коллизии с помощью норм, предусматривающих порядок снятия земельного участка с кадастрового учета, не может являться препятствием для реализации заявителем принадлежащего ему права собственности.

Отказывая Д. в удовлетворении его требований лишь по формальным соображениям, суд не разрешил надлежащим образом земельный спор в порядке статьи 64 ЗК РФ, вследствие чего принял решение, нарушающее права заявителя, что является недопустимым.

С учетом изложенного судебная коллегия считает возможным в соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ по аналогии закона применить к рассматриваемым правоотношениям положения ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", предусматривающей возможность снятия с кадастрового учета преобразуемого земельного участка».

Сегодня из всей правоприменительной практики это, пожалуй, единственное решение, где суд не по форме, а по содержанию разрешил спор, обоснованно применил аналогию закона и, наверное, руководствовался представлением древнеримских юристов о том, что Judex aequitatem semper spectra debet.

Но аналогия закона — не панацея, это лишь паллиативный способ устранения пробела в законе. Для предсказуемости правоприменителя и законодательной стабильности необходимо четко установить в Законе о государственном кадастре недвижимости возможность снятия с государственного кадастрового учета ранее учтенных земельных участков.

Если законодатель будет бездействовать, следует обращаться в Конституционный Суд Российской Федерации с заявлением о неконституционности положений Закона о государственном кадастре недвижимости.

При этом следует руководствоваться ч. 2 ст. 55 Конституции Российской Федерации о запрете издавать законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, а также ст. 36, предусматривающей, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Следует также учитывать позицию Конституционного Суда Российской Федерации, содержащуюся в определение от 4 декабря 1999 г. № 116-О, где суд указал, что: «Неясность формулировок, понятий, терминологии, а также пробельность закона могут являться основанием проверки его конституционности по жалобе гражданина… при условии, что это приводит в процессе правоприменения к такому толкованию норм, которое нарушает или может нарушить конкретные конституционные права».

Таким образом, решение данной проблемы кроется в восполнении законодателем пробела, связанного с неурегулированностью порядка снятия с государственного кадастрового учета ранее учтенных земельных участков. До завершения законотворческого процесса правоприменитель должен соблюдать основные принципы судопроизводства.